Egzekucja z nieruchomości – jak złożyć wniosek?

Który komornik jest właściwy?

Zgodnie z art. 921 k.p.c. egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Jeżeli nieruchomość leży w okręgu kilku sądów, wyboru dokonuje wierzyciel spośród komorników właściwych według tego przepisu. Nie jest to jednak wybór na zasadach art. 10 ustawy o komornikach sądowych.

Co należy wskazać we wniosku?

Wierzyciel powinien jednoznacznie wskazać nieruchomość, do której ma zostać skierowana egzekucja. Należy podać numer księgi wieczystej, pełny adres, numer działki, obręb ewidencyjny oraz informacje o udziale dłużnika we własności. Jeżeli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, należy wskazać dane umożliwiające jej identyfikację i dokumenty dotyczące zbioru dokumentów lub ewidencji gruntów.

• oznaczenie wierzyciela i dłużnika;
• świadczenie objęte egzekucją oraz aktualne wyliczenie należności;
• tytuł wykonawczy;
• wyraźne żądanie wszczęcia egzekucji z oznaczonej nieruchomości;
• numer księgi wieczystej, adres i udział dłużnika;
• numer rachunku bankowego wierzyciela;
• pełnomocnictwo, jeżeli wierzyciel działa przez pełnomocnika.

Pierwszy etap: zajęcie i wezwanie do zapłaty

Po otrzymaniu prawidłowego wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Zajęcie jest ujawniane w księdze wieczystej. Rozporządzenie nieruchomością po zajęciu co do zasady nie tamuje dalszego postępowania egzekucyjnego.

Drugi etap: wniosek o opis i oszacowanie

Po bezskutecznym upływie terminu do zapłaty komornik dokonuje opisu i oszacowania na wniosek wierzyciela. Wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości i późniejszy wniosek o opis i oszacowanie to dwa odrębne etapy. Wierzyciel powinien pilnować wezwania do złożenia dalszego wniosku i uiszczenia wymaganej zaliczki.

Podstawą oszacowania jest co do zasady operat sporządzony przez uprawnionego biegłego. Możliwe jest wykorzystanie wcześniejszego operatu spełniającego warunki ustawowe.

Koszty i czas postępowania

Egzekucja z nieruchomości jest zwykle bardziej kosztowna i długotrwała niż zajęcie rachunku lub wynagrodzenia. Wierzyciel może zostać wezwany do uiszczenia zaliczek m.in. na wynagrodzenie biegłego, ogłoszenia, korespondencję i czynności terenowe. Wysokość zaliczki zależy od konkretnej nieruchomości i zakresu koniecznych czynności.

Przed skierowaniem egzekucji warto sprawdzić szacunkową wartość nieruchomości, hipoteki, inne obciążenia i prowadzoną już egzekucję. O zaspokojeniu decydują również koszty i kolejność praw ujawnionych na nieruchomości.

Nieruchomość w majątku wspólnym małżonków

Tytuł wykonawczy przeciwko osobie pozostającej w małżeństwie może stanowić podstawę zajęcia nieruchomości należącej do majątku wspólnego. Do dalszych czynności egzekucyjnych może być jednak wymagany tytuł wykonawczy przeciwko obojgu małżonkom.

Etapy i checklista

1. Złożenie wniosku do komornika właściwego według położenia nieruchomości.
2. Zajęcie nieruchomości, wezwanie do zapłaty i wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej.
3. Wniosek o opis i oszacowanie oraz uiszczenie zaliczek.
4. Operat, opis i oszacowanie nieruchomości.
5. Obwieszczenie i licytacja.
6. Przybicie, zapłata ceny i przysądzenie własności.
7. Plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

Sprawdź właściwość miejscową, numer księgi wieczystej, udział dłużnika, hipoteki i obciążenia. Dołącz tytuł wykonawczy i podpisany wniosek, wskaż wpłaty oraz zarezerwuj środki na zaliczkę.

Podstawa prawna

Kodeks postępowania cywilnego — art. 921–1003; ustawa o komornikach sądowych — art. 10.